Locação Virtual

No post de hoje, exploramos o conceito de locação virtual no direito imobiliário e como ela se encaixa na permuta imobiliária.

Você sabia que ao trocar seu terreno por um imóvel construído, é possível manter uma renda durante o período de construção?

Esse é o papel da locação virtual.

Mas atenção: a tributação dessa renda pode variar, e é essencial estar ciente dos direitos do locatário.

Quer entender melhor como isso funciona?

Assista ao nosso vídeo para não perder nenhum detalhe e saiba como evitar surpresas!

Reembolso ITBI

Seja para fins de investimento a longo prazo, ou visando a simples aquisição de um lar em busca do conforto e a segurança ideal para sua família, as operações imobiliárias estão presentes no cotidiano da maioria dos brasileiros.

Desse modo, não é segredo para ninguém que a regularização dos imóveis recém adquiridos dependem de uma série de procedimentos burocráticos e custosos, os quais só se concretizam após o pagamento de alguns tributos, sendo o mais conhecido entre eles, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, também chamado de ITBI.

Este imposto consiste em um tributo recolhido em operações imobiliárias e possui competência municipal, ou seja, sua alíquota pode variar de Município para Município.

Entretanto, nem todos sabem que, apesar de imprescindível o pagamento do ITBI nas aquisições imobiliárias, seu recolhimento pode ser consideravelmente amortizado quando observado o último entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a base de cálculo do Imposto.

Portanto, servirá o presente artigo como forma de desvendar se suas operações imobiliárias se encontram passíveis ou não da amortização no recolhimento do ITBI, inclusive com a possibilidade de devolução da quantia já recolhida em “excesso”,

DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Conforme já amplamente divulgado pela mídia, o STJ consolidou seu entendimento a respeito de qual seria a CORRETA base de cálculo a ser utilizada durante o recolhimento do ITBI em operações Imobiliárias (Tema Repetitivo nº 1.113).

Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema:

1. A base de cálculo CORRETA para o recolhimento do tributo consiste no VALOR DA TRANSAÇÃO do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU como corriqueiramente utilizado pelo Município.
2. O valor da transação imobiliária goza da PRESUNÇÃO DE VERACIDADE, o que somente pode ser afastada através da instauração de um processo administrativo próprio.
3. O Município não pode ARBITRAR PREVIAMENTE A BASE DE CÁLCULO do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Pois bem, importante observar que este novo entendimento consiste em um modelo consideravelmente distinto daquele adotado pela maioria dos Órgãos Municipais espalhado pelo país, de modo que não só muda a base de cálculo para o recolhimento do Tributo, mas como também, presume verídico o valor trazido declarado pelos contribuintes como àquele transacionado. Mas a pergunta que fica é:
Na prática, como tal mudança de entendimento pode beneficiar o contribuinte?

EM QUAIS CASOS POSSO OBTER REEMBOLSO DO ITBI?

Para melhor compreendermos a mudança causada pela decisão do STJ, tomamos como exemplo um caso hipotético em que você leitor tenha adquirido um imóvel residencial.

Referido imóvel foi adquirido pelo preço de R$300.000,00 (trezentos mil reais) tendo em vista a condição de mercado em que se encontrava (necessidade de reforma, existência de débitos, ou qualquer outra razão que afete o valor de mercado do bem).

Entretanto, ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o valor para recolhimento do ITBI desta transação utilizou como base de cálculo o valor venal do imóvel cadastrado junto à Prefeitura, na quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Pois bem, levando em conta que neste caso hipotético o Município cobre a alíquota de 3% a título de ITBI, o imposto nesta operação imobiliária é de R$ 12.000,00 (doze mil reais).

Contudo, observando-se o novo entendimento do STJ, o valor correto para recolhimento do tributo seria de 3% de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), equivalendo à quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais).

Portanto, é possivel observar que há uma expressiva diferença de valores quando comparado o recolhimento feito anteriormente e a nova forma entendida pelo STJ, sendo que, caso fosse aplicado o mais recente entendimento no caso concreto descrito acima, você leitor teria economizado o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em impostos. 

Assim, infere-se que este novo entendimento manifestado pelo STJ pode ser aproveitado pelo contribuinte, desde que:

1. O valor da transação imobiliária seja INFERIOR àquele já utilizado no recolhimento do ITBI (Na maioria das vezes o valor venal de referência);

• O recolhimento do ITBI tenha sido efetuado dentro dos últimos 5 (cinco) anos tendo em vista o prazo decadencial previsto pelo Código Tributário Nacional;
• O valor da transação esteja de acordo com as condições do imóvel dentro do mercado, sendo que, caso haja uma grande discrepância entre os valores declarados, a prefeitura poderá instaurar um procedimento administrativo para apurar a ocorrência de fraude pelos contribuintes.

Dessa maneira, caso o recolhimento de ITBI se encaixe nos requisitos acima, entende-se que poderá ser ajuizada uma AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO pleiteando a devolução da diferença paga em excesso ao fisco.

Ainda, importante comentar que, mesmo na hipótese de que uma transação imobiliária ainda não tenha sido finalizada, o contribuinte poderá ajuizar um Mandado de Segurança Preventivo contra o Município caso o Órgão Municipal insista em calcular o ITBI com a utilização da base de cálculo distinta daquela entendida pelo STJ.

Por fim, vale lembrar que o entendimento manifestado pelo STJ foi remetido a análise do Supremo Tribunal Federal (STF), sendo necessário, portanto, observarmos os próximos passos sobre o tema.

Contudo, tal fato não impossibilita desde já o ajuizamento da referida ação para o reembolso dos valores que, inclusive, já tem provocado uma corrida dos contribuintes ao Poder Judiciário com diversas ocorrências frutíferas na devolução dos valores pagos em excesso.

Caio Meireles

Advogado graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com atuação profissional na área de contencioso cível.

caio@adv.textlovers.com.br

A aquisição de um primeiro imóvel é sempre cercada de dúvidas e incertezas, já que é um assunto novo para quem não está acostumado com essas transações imobiliárias, assim, trataremos neste artigo sobre benefício trazido pelo Governo para ajudar nesta primeira aquisição.

Para fins de ajudar a população na aquisição de seu primeiro imóvel próprio, foi criado o Sistema Financeiro de Habitação – SFH através Lei de Registros Públicos nº 6.015/73. Inicialmente os limites trazidos na previsão desta lei eram baixos, mas hoje este sistema já consegue auxiliar pessoas de diferentes faixas, desde o Programa Minha Casa, Minha Vida até um imóvel um pouco mais pomposo.

Redução das taxas de juros

Uma das principais previsões neste sistema criado são as taxas de juros mais baratas, já que os recursos do financiamento são provenientes da Caderneta de Poupança e a possibilidade de descontos de algumas despesas na aquisição.

Isto é, caso seja a aquisição de seu primeiro imóvel e a operação se enquadre no Sistema Financeiro de Habitação – SFH, você terá direito ao desconto de 50% nos emolumentos[1]. Até mesmo se a sua primeira compra tiver algum tipo de garantia (hipoteca, anticrese, penhor, caução, entre outras) a escritura para este ato também terá o desconto de 50%, haja vista que a previsão do desconto é para todos os atos relacionados com a primeira aquisição[2].

Fiz a aquisição do meu primeiro imóvel nestas condições e não foi observado tais descontos, o que fazer?

Se houver o indeferimento no cartório quanto ao desconto e consequentemente algum valor for cobrado à mais de forma equivocada, é totalmente cabível o pedido judicial para a devolução do valor cobrado em excesso, nos termos do artigo 42, parágrafo único do Código de Consumidor[3], podendo chegar o valor da devolução até mesmo no décuplo do valor cobrado em excesso, conforme previsão expressa do § 3º, do artigo 32, da Lei Estadual nº 11.331/02.

É de extrema importância na aquisição de seu primeiro imóvel que você saiba destas opções, podendo elas serem trazidas pelo gerente de financiamento imobiliário do banco escolhido, porém sendo sempre necessária assessoria de um advogado da área, para que todas formalidades sejam cumpridas e nenhum de seus direitos sejam frustrados.

[1] “REGISTRO DE IMÓVEIS – CUSTAS E EMOLUMENTOS – Primeira aquisição de imóvel com financiamento pelo SFH – Irrelevância de o recorrente possuir outros imóveis – Redução de 50% quanto aos emolumentos devidos – Exegese do art. 290 da Lei 6.015/73 – Precedentes da CGJ – Recurso provido.” (CGJSP -Processo nº 8.492/2015, São Bernardo do Campo/SP, j. 24/03/2015, DJ: 15/04/2015., Relator Gustavo Henrique Bretas Marzagão)

[2] (Processo nº 105.563/2009, São Paulo/SP, j. 04.11.2009, DJ: 15/04/2015., Relator Álvaro Luiz Valery Mirra)

[3] (STJ, REsp 1.163.652, Rel. Min. Herman Benjamin, 2a T, DJ 01/07/10).