Coproprietário Usucapião

Não é de hoje que algumas pessoas mesmo tendo só a copropriedade do bem imóvel, seja em razão de divórcio ou sucessão, vêm arcando sozinhas com as despesas e ônus dos seus bens, assim surge aquela dúvida, será que sou obrigado a arcar com tudo sozinho e o coproprietário ainda se beneficiar disto?

Há diversas medidas cabíveis para que estes ônus sejam compartilhados entre os coproprietários e até mesmo restituído em caso de antecipação por um dos proprietários, contudo, se a intenção for aproveitar o que já foi pago ao longo dos anos e permanecer com o imóvel, adquirindo-o só para si, a melhor saída é a prevista expressamente pelo Código Civil acerca da aquisição originário por meio de usucapião.

MAS QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA TAL MEDIDA?

Neste sentido, importante esclarecer que nesta situação haverá o direito de usucapir o imóvel quando a posse for exercida de forma exclusiva, com animus domini (ânimo de dono), sem interrupção e sem oposição, por pelo menos 15 anos (artigo 1.238 e ss. do CC), ou até menos quando caracterizadas outras modalidades de usucapião.

O grande desafio antigamente estava exatamente no êxito desta medida de aquisição pelo coproprietário do restante do imóvel por meio da usucapião, porém, após jurisprudência, hoje uníssona, há o entendimento de que mesmo após dissolução da sociedade conjugal ou após a sucessão, ato em si que gerou a copropriedade, é possível a usucapião do imóvel.

EXEMPLIFICAÇÃO DE ENTENDIMENTO – JURISPRUDÊNCIA

Para elucidar tal entendimento, em julgado recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, de Relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, houve julgamento do REsp 1840561(2019/0290600-5 de 17/05/2022), em que concluiu-se que “a posse de um condômino sobre bem imóvel exercida por si mesma, com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, nem reivindicação dos frutos e direitos que lhes são inerentes, confere à posse o caráter de ad usucapionem, a legitimar a procedência da usucapião em face dos demais condôminos que resignaram do seu direito sobre o bem, desde que preenchidos os demais requisitos legais.”

Referido entendimento ainda foi pautado em outros diversos julgados do STJ[1] originados de diferentes Estados, o que hoje traz maior segurança jurídica a medida sugerida nos casos semelhantes.

Deste modo, respondendo a pergunta central do nosso artigo, sim há como pedir a usucapião do seu próprio imóvel para aquisição de sua totalidade, no entanto, desde que preenchidos os requisitos já mencionados (posse exclusiva, com animus domini, sem interrupção e sem oposição, e demais previstos em lei). Ou ainda, caso a intenção seja apenas reaver os valores de despesas despendidos com a quota parte dos demais coproprietários, haverá possibilidade de ação indenizatória, observando-se sempre o prazo prescricional.

[1]REsp 668.131/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/8/2010, DJe 14/9/2010

REsp 1.631.859/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe 29/5/2018;

AgInt no REsp 1.787.720/CE, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021, DJe 3/11/2021;

AgInt nos EDcl no AREsp 750.322/MG, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/10/2017, DJe 6/11/2017.

Dra. MARCELA DE BRITO

Autora da coluna “Imobliário & Planejamento Patrimonial“, advogada graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas a empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduada em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio.

Contato: marcela@adv.textlovers.com.br

Barulho Condomínio

A sociedade demanda um tanto de paciência e diálogo de nós no dia a dia e, considerando que o condomínio é um retrato desta, não poderia ser diferente, de maneira que, para uma relação harmoniosa entre vizinhos, muitas vezes precisamos ser tolerantes e, ainda que não queiramos admitir, sermos tolerados.

Neste cenário, um motivo constante de reclamações é o barulho no condomínio.

Se estiver diante deste problema, inicialmente, faz-se necessário verificar o que dispõem a convenção e o regimento interno acerca dos horários, pois, por exemplo, apesar do trabalho na modalidade home office ter crescido, a realização de obras nas unidades continua sendo permitida se respeitados os horários estipulados e os limites de decibéis previstos pela ABNT NBR 10152.

Previsão no regimento interno – Barulho no Condomínio

Uma vez constatado que a reclamação se sustenta nos moldes da convenção e do regimento interno, com o fito de solucionar a questão e levando em consideração que, provavelmente, o vizinho que o está incomodando morará por perto durante um bom tempo, é de suma importância um diálogo saudável, relatando a situação e explicando, sem qualquer ofensa, o que está incomodando, focando somente nos fatos. Note-se que é extremamente compreensível que o vizinho se mostre um pouco resistente inicialmente, até mesmo porque ele está em seu lar, todavia a tentativa de uma solução amigável pode ser o primeiro passo para um bom relacionamento entre as partes e um canal de comunicação para futuros problemas que poderão ser resolvidos por meio do diálogo.

Caso a questão não seja resolvida amigavelmente, o síndico e a administradora poderão auxiliar a solucionar a demanda, de forma que, se apurado que realmente há emissão de barulhos excessivos fora dos horários estabelecidos, poderão ser adotadas medidas administrativas. Frise-se que as punições deverão observar a convenção e o regimento interno, que têm força de lei, sendo que as medidas a serem adotadas, tais como a quantidade de advertências antes da aplicação de uma eventual multa, variam.

Ação de indenização com obrigação de fazer

Se o problema vier a persistir, poderá ser distribuída uma ação de indenização com obrigação de fazer, fundamentada nos artigos 1.277 e 1.336, inciso IV, do Código Civil, que têm como o sossego do condômino um dos objetos de proteção. Note-se que, nesta espécie de ação, considerando a existência de limite quanto aos decibéis, em geral, há a realização de perícia.

Cumpre salientar a existência de demandas em que houve a condenação do vizinho que emitia ruídos em excesso ao pagamento de indenização a título de danos morais, tal como entendeu a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, no caso em que os autores se mudaram de sua própria residência com o filho recém-nascido, em razão da extrema intranquilidade e estresse[1], e a 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao constatar que foram causados transtornos que ultrapassaram os limites de mero incômodo ou aborrecimento, com a privação de bem-estar, risco à saúde e abalo anímico do autor.[2]

Ademais, se formos o vizinho quem recebeu a reclamação, é sempre válido avaliar nossa conduta e tentar identificar se o barulho produzido realmente está acima do ruído emitido de forma cotidiana, considerado normal, e, se for o caso, conversar com outros moradores para verificar se estes também estão sendo incomodados. Caso o entendimento seja de que a reclamação não procede, o diálogo e a tentativa de uma solução consensual sempre se mostram o melhor caminho.

Bom senso de ambos os lados

No mais, destaca-se que muitas vezes os barulhos são emitidos por bebês, sendo nesse caso ainda mais necessária a compreensão de ambos os lados, pois somente com o tempo poderá muitas vezes se perceber uma melhora. Em caso similar, é possível tratar os cachorros, que demandam a necessidade de uma avaliação do tutor ou até mesmo de um profissional para verificar se há alguma questão emocional por trás do latido/choro, haja vista serem seres sencientes, que merecem atenção quanto às suas razões comportamentais, permitindo assim a promoção da melhora da qualidade de vida dos amados pets, dos moradores e dos vizinhos. Por fim, apesar do incentivo à solução amigável entre as partes, é compreensível que nem sempre é possível chegar a um consenso, de maneira que se faz necessária uma orientação jurídica para uma melhor avaliação casuística.

[1] TJ-DF 07060572320208070001 DF 0706057-23.2020.8.07.0001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 15/09/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/10/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.

[2] TJ-SP – AC: 10308743120188260224 SP 1030874-31.2018.8.26.0224, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 13/04/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/04/2021

Dra. Andrea Lury

Advogada do Battaglia & Pedrosa Advogados com atuação profissional nas áreas Direito de família e Sucessões, Direito Condominial e Direito Pet e articulista do site www.bpadvogados.com.br .

Contato: andrea@adv.textlovers.com.br