A permuta de imóveis, especialmente em áreas urbanas, é uma prática cada vez mais comum e vantajosa para terrenistas e incorporadoras.

No entanto, para que o negócio seja seguro e traga benefícios mútuos, é fundamental que o proprietário do terreno esteja atento a uma série de cuidados.

A seguir, destacamos sete pontos essenciais que o terrenista deve considerar antes de fechar o negócio.

1. Verificação da solidez financeira da incorporadora

Antes de qualquer acordo, é crucial investigar a saúde financeira da incorporadora. A análise de balanços, histórico de empreendimentos concluídos, e a obtenção de referências com antigos parceiros podem fornecer uma visão clara sobre a capacidade da incorporadora de honrar seus compromissos.

2. Definição clara das unidades

Redação de cláusula contratual que estabeleça com clareza as unidades a serem construídas, detalhando o tipo (comercial ou residencial), o andar, a metragem, o padrão de construção, o prazo de entrega, e outras especificações pertinentes.

3. Valorização do terreno

Um ponto essencial é a avaliação precisa do terreno. Frequentemente, incorporadoras podem tentar subvalorizar o ativo para obter vantagem na negociação. Por isso, é recomendada a contratação de um avaliador independente para garantir o valor justo de mercado. Além disso, uma análise tributária é fundamental para identificar os impactos fiscais da operação.

4. Prazo de entrega

O prazo de entrega das unidades permutadas deve ser claramente estipulado no contrato, com penalidades bem definidas em caso de atraso. Além disso, é recomendável prever mecanismos de garantia, como seguro ou fiança bancária, para proteger o terrenista em situações de inadimplência.

5. Definição de responsabilidades

Todas as responsabilidades de ambas as partes precisam estar bem delineadas no contrato. Isso inclui desde a obtenção das licenças necessárias para a construção até a responsabilidade por eventuais passivos ambientais ou fiscais que possam surgir. A falta de clareza nesse aspecto pode gerar litígios futuros.

6. Existência de locatário no imóvel do terrenista

Caso o imóvel a ser permutado esteja alugado, é fundamental analisar todos os direitos envolvidos para viabilizar a negociação. Isso pode ocorrer com a saída do locatário, seja por meio de uma rescisão amigável do contrato, seja por processo de despejo.

7. Análise jurídica completa

Por fim, é imprescindível contar com uma assessoria jurídica especializada para a análise do contrato de permuta. Advogados experientes em direito imobiliário poderão identificar cláusulas abusivas, sugerir adendos necessários e garantir que o negócio seja realizado de forma segura e vantajosa para o terrenista.

Nesse contexto, o Dr. Remo Battaglia, sócio fundador do escritório Battaglia e Pedrosa Advogados e especialista em direito imobiliário, ressalta a importância de um acompanhamento jurídico minucioso em todas as fases da negociação. Com vasta experiência na área e autor do livro ‘Contrato de Permuta’, o Dr. Battaglia destaca que “a complexidade dos contratos de permuta exige que o terrenista esteja amparado por profissionais capacitados, capazes de garantir a segurança jurídica e a valorização do patrimônio.”

A permuta de imóveis pode ser um excelente negócio, desde que realizada com os cuidados devidos. Um terrenista bem assessorado e informado está mais preparado para negociar em igualdade de condições com a incorporadora, assegurando que seu patrimônio seja valorizado e protegido.

Locação Virtual

No post de hoje, exploramos o conceito de locação virtual no direito imobiliário e como ela se encaixa na permuta imobiliária.

Você sabia que ao trocar seu terreno por um imóvel construído, é possível manter uma renda durante o período de construção?

Esse é o papel da locação virtual.

Mas atenção: a tributação dessa renda pode variar, e é essencial estar ciente dos direitos do locatário.

Quer entender melhor como isso funciona?

Assista ao nosso vídeo para não perder nenhum detalhe e saiba como evitar surpresas!

Vídeo – Direito Imobiliário e Holding Patrimonial

No mundo do direito imobiliário e da gestão patrimonial, é crucial estar atento às oportunidades que podem gerar economia significativa. Recentemente, conquistamos uma liminar essencial que reduziu a base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis), resultando em uma economia de 50% para nosso cliente.

Enenda a Liminar

A liminar que obtivemos permite que o ITBI seja calculado sobre o valor real da transação, e não sobre o valor venal de referência, que geralmente é mais alto. Isso significa que, ao invés de pagar o imposto sobre um valor inflacionado, nosso cliente pôde pagar sobre o valor real da compra e venda do imóvel, economizando significativamente.

A Importância dos Emolumentos Cartoriais

Outro ponto crucial é a análise dos emolumentos e das despesas cartoriais. Muitas vezes, os custos associados à escritura podem ser consideráveis, e é fundamental verificar se há possibilidades de redução. No mandado de segurança, se o cartório de notas não estiver no polo passivo junto com a municipalidade, ele não é obrigado a reduzir suas taxas e emolumentos.

Vantagens da Holding Patrimonial

No contexto de uma holding patrimonial, a transferência de imóveis é realizada por meio de alteração do contrato social, e não por escritura. Isso pode abrir a possibilidade de buscar imunidade do ITBI com base no artigo 156 da Constituição Federal, desde que certos requisitos sejam atendidos, como a ausência de faturamento preponderante imobiliário.

Discute-se, se a promessa de permuta devidamente registrada em consonância à Lei de Registros Públicos, alterada no ano de 2021 (MP1085), que incluiu este tipo de instrumento no rol do art. 167 (“18”), conferiu o status de direito real, em equiparação à promessa de compra e venda. Em defesa desta linha de raciocínio, o rol do art. 1225 do Código Civil, é exemplificativo, pois a lei não veda o reconhecimento de outros direitos com caráter de direito real à luz da liberdade contratual e da autonomia da vontade preconizado pelo nosso sistema jurídico que se desenvolvem ante a dinâmica das inovações nas relações jurídicas . Ainda que se admitisse o art. 1225 do Código Civil tratar o rol em caráter taxativo, nada obsta uma classificação expansiva dos modelos ali inseridos, vale dizer, não se trata propriamente de novos direitos, mas o reconhecimento de institutos jurídicos análogos, justamente, por interpretar a equiparação da promessa de permuta com a de compra e venda dada a tutela do art. 533 do Código Civil e, também, a normatização mais recente autorizando o registro da promessa de permuta perante o cartório de imóveis.

[1] PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. Data do Julgamento:26/04/2016, TERCEIRA TURMA, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)

O contra-argumento em prol da taxatividade do rol do referido artigo de lei, baseia-se na primazia da segurança jurídica ao proteger os direitos reais contra a liberdade de criação de modelos sem a devida reserva legal. O rol é taxativo, pois preserva aos modelos jurídicos ali listados a garantia e os efeitos legais especiais destinados exclusivamente aos direitos reais, justamente em proteção das relações jurídicas na coletividade. A taxatividade é uma das características dos direitos reais, afinal são numerus clausus definidos por lei. 

O instrumento particular de promessa de compra e venda por força do artigo 1225, VII, combinado com o art. 1417, ambos do Código Civil, conferem direito real ao promitente comprador, observados os requisitos de: (i) não pactuação da cláusula de arrependimento; (ii) celebração por instrumento particular ou público; e (iii) registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

Essa disposição legal está em linha com a Lei de Registros Públicos que, em seu art. 167  , também prevê o registro do compromisso na matrícula do bem imóvel, a saber: 

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

Este artigo veio a ser alterado e complementado pela MP 1085/2021 (trata do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP), a qual incluiu os seguintes incisos no tocante ao registro da permuta:

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;…. e 30) da permuta e da promessa de permuta;

No mesmo artigo de lei há, inclusive, a previsão de registro das operações de permuta, cuja transmissão da propriedade se dá por escritura pública. Sustenta-se que o instrumento particular de promessa de permuta é registrável por se tratar de instituto análogo à compra e venda, seguindo os mesmos fundamentos para permitir o registro no cartório de imóveis com efeito erga omnes, haja vista a ausência de vedação ou distinção da troca ou permuta com a compra e venda, senão a forma de pagamento. Neste sentido, o STF , ao analisar o recurso extraordinário (RE 89.501-9), reconheceu a possibilidade de registro de instrumento particular de promessa de permuta, com a seguinte ementa: 

Adjudicação compulsória. Promessa de permuta. Registro Público. Decreto lei 58/37 Lei 6014/73. A inscrição no registro de imóveis é condição essencial a adjudicação compulsória de imóvel prometido a permuta por instrumento particular. Aplicabilidade às permutas das regras pertinentes as promessas de compra e venda, no caso, o decreto lei 58/37, na redação da lei 6014/73, que impõem esse requisito. Recurso Extraordinário conhecido e provido. (grifos nossos)

A permuta do terreno para construção de empreendimento imobiliário no qual a contraprestação é a promessa de cessão de unidades futuras não retira a registrabilidade do pacto particular, ponderando-se que, preenchidos os mesmos requisitos legais do art. 1.417 do Código Civil, a condição futura de entrega das unidades não representa um óbice ao registro, porque o negócio jurídico é condicionado à construção do prédio, isto é, se aguardará o cumprimento da contraprestação para extinção da obrigação e conclusão do contrato, de modo que o inadimplemento da construtora ou incorporadora ensejará a resolução do pacto pela falta de entrega das unidades futuras prometidas (cláusula resolutiva expressa).  

A promessa de permuta representa um instrumento válido para registro, igualmente a promessa de compra e venda com pagamento parcelado em prestações vincendas. Com a quitação do pagamento, implementa-se o direito para exigir a transferência da propriedade em favor do adquirente, nos mesmos moldes em favor do permutante que conclui a entrega das unidades construídas no próprio local, encerrando-se satisfatoriamente o trato. 

[1] Acordão RE 89501-9 STF, voto Min. Relator Rafael Mayer

(Artigo: “nao há óbice para registro de permuta em cartório”, autor Marcelo Guimarães Rodrigues, 12/05/2011, publicado no site: https://www.conjur.com.br/2011-mai-12/nao-obice-registro-promessa-permuta- cartorio). Acesso em 05.03.2022

O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF (“o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.”) reforça a equiparação da promessa de compra e venda com a permuta, razão pela qual esta é tratada sob os mesmos aspectos. 

Os principais efeitos jurídicos do registro são a publicidade do ato, de forma a legitimar o promitente permutante para exercer os direitos da propriedade e, eventualmente, da posse, defendendo o bem contra terceiros. A ausência de registro limita o contrato de promessa a efeitos no âmbito do direito obrigacional, com eficácia apenas entre os contratantes, o que impede o adquirente de reivindicar o imóvel na hipótese de um terceiro vir a adquiri-lo em concorrência, concomitantemente, incluindo-se ainda a hipótese de esse ter adquirido posteriormente, porém, em preferência por força do registro aquisição na matrícula do bem imóvel. A exceção é o direito de opor embargos de terceiro em caso de penhora mesmo sem ter registrado a promessa de compra ou permuta.

O efeito erga omnes, decorrente do registro, confere segurança jurídica ao adquirente inicialmente por meio da publicidade do ato para que terceiros tomem conhecimento dos direitos conferidos ao promitente comprador/permutante. Certamente o direito que se tutela com o ato registral é impedir que o bem objeto do negócio seja alienado a outrem ou sofra turbação e, especialmente, garanta o direito de sequela para aqueles que reconhecem o status de direito real para a promessa de permuta. O direito de sequela implica em defender e buscar o bem compromissado contra terceiros, ser oponível, e veda ao proprietário praticar ato de alienação ou compromissar o bem em confronto com o direito do promitente comprador/permutante, mesmo que o contrato ainda não esteja quitado, fato que se coaduna com a promessa de permuta, pois, neste caso, a contrapartida geralmente ocorre em único ato futuro com troca dos bens imóveis.

Ressalve-se, que, para fins de adjudicação compulsória, o registro não é requisito, pois o direito à adjudicação justifica-se partindo da premissa de que este é um direito pessoal da parte de exigir a transferência da propriedade da coisa por sentença judicial, oponível entre as partes. Se o proprietário permutante se recusar a assinar a escritura pública de transferência, a ordem translativa será emanada do poder judiciário, sujeitando o permutante à execução específica que consistirá na ordem judicial para suprir a obrigação do proprietário de outorgar a escritura definitiva.

Neste aspecto, note-se que, segundo a Súmula 239 do STJ, a ausência de registro não retira o direito de requerimento judicial de adjudicação compulsória.  (em entendimento contrário ao recurso extraordinário, STF – RE 89.501-9). É assim ao se compreender que este tipo de demanda representa uma ação pessoal que diz respeito ao promitente comprador, assim defendido por Darcy Bessone . Isto é, a ação estará fundada na relação contratual travada entre as partes contratantes, e, por não representar um direito real pela ausência de registro, não poderá ser intentada contra terceiros.

Pondere-se, por fim, como elemento de análise sobre a ação de adjudicação compulsória a questão da imprescritibilidade desta ação, em virtude da sentença de caráter constitutivo ao declarar o direito do promitente comprador em obter o suprimento judicial diante da negativa ou omissão injusta do vendedor proprietário. Entende-se que são imprescritíveis as ações constitutivas quando não há prazo legal estabelecido.  

Tal direito pode ser exercido a qualquer tempo desde que preenchidos todos os requisitos como ausência de cláusula de arrependimento e adimplemento das obrigações pelo adquirente (“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” – Código Civil). Mais uma vez, o registro da promessa, apesar de gerar controvérsia sobre a sua obrigatoriedade para promoção da ação de adjudicação, é importante sublinhar que o entendimento jurisprudencial e doutrinário é inclinado pela dispensa. Ademais, apesar de imprescritível, na ação de adjudicação o seu limite temporal é o exercício da usucapião do bem por outrem, afinal a prescrição aquisitiva originária por terceiro extingue o direito daquele promitente.

Luiz Antônio Scavone Junior  conclui de forma didática o tema do registro do compromisso de compra e venda: 

Resumidamente, a melhor interpretação leva às seguintes conclusões: a) A promessa de compra e venda, enquanto não registrada, é um direito pessoal, seja por escritura pública ou por instrumento particular. b) Registrada, passa a constituir um direito real oponível erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito de sequela (Decreto lei 58/1937, art. 5°; novo Código Civil, arts. 1417 e 1418). c) Registrada ou não, desde que irrevogável e quitada, autoriza a adjudicação compulsória, pelo procedimento comum (Código de Processo Civil, art. 318 e seguintes) acorde com o disposto no art. 16 do Decreto -lei 58/1937 e no art. 1418 do Código Civil. d) A diferença entre a promessa de compra e venda registrada e a não registrada reside na oponibilidade a terceiro de que dispõe aquela e não dispõe esta, e não na possibilidade ou não de se intentar ação de adjudicação compulsória.

Interpreta-se assim, nas palavras de Juliano Zorzi  que:

O registro do memorial de incorporação depende do arquivamento, perante o Registro de Imóveis, dos documentos elencados no artigo 32 da Lei de Incorporações (dentre eles o título aquisitivo do terreno). Tal exigência tem por objetivo comprovar a possibilidade jurídica da realização do empreendimento e a idoneidade da incorporadora, bem como dar publicidade acerca de quaisquer condições, restrições ou gravames existentes sobre o imóvel que possam a incorporação pretendida, garantindo maior segurança jurídica aos adquirentes de futuras unidades autônomas.

O artigo 32 da Lei de Incorporações (l. 4591/64)   disciplina sobre o momento em que o incorporador poderá negociar as unidades habitacionais ou autônomas, ainda na planta, especificamente, após apresentar ao cartório de registro de imóveis competente a relação de documentos listados neste artigo, dentre eles, o título de propriedade do terreno onde será construído o empreendimento, cujo título pode ser um instrumento de promessa de permuta ou compra venda desde que irrevogável. No parágrafo segundo deste artigo, retromencionado, também está regido o direito de registro da promessa de permuta na matrícula imobiliária do terreno.

[1] Zorzi, Juliano – Permuta de terreno por unidades futuras em Incorporações

Imobiliárias/ Juliano Zorzi; orientador: Daniel Martins Boulos – São Paulo: Insper, 2013. 118 p. pg. 90

Dr. Remo Battaglia

Reembolso ITBI

Seja para fins de investimento a longo prazo, ou visando a simples aquisição de um lar em busca do conforto e a segurança ideal para sua família, as operações imobiliárias estão presentes no cotidiano da maioria dos brasileiros.

Desse modo, não é segredo para ninguém que a regularização dos imóveis recém adquiridos dependem de uma série de procedimentos burocráticos e custosos, os quais só se concretizam após o pagamento de alguns tributos, sendo o mais conhecido entre eles, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, também chamado de ITBI.

Este imposto consiste em um tributo recolhido em operações imobiliárias e possui competência municipal, ou seja, sua alíquota pode variar de Município para Município.

Entretanto, nem todos sabem que, apesar de imprescindível o pagamento do ITBI nas aquisições imobiliárias, seu recolhimento pode ser consideravelmente amortizado quando observado o último entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a base de cálculo do Imposto.

Portanto, servirá o presente artigo como forma de desvendar se suas operações imobiliárias se encontram passíveis ou não da amortização no recolhimento do ITBI, inclusive com a possibilidade de devolução da quantia já recolhida em “excesso”,

DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Conforme já amplamente divulgado pela mídia, o STJ consolidou seu entendimento a respeito de qual seria a CORRETA base de cálculo a ser utilizada durante o recolhimento do ITBI em operações Imobiliárias (Tema Repetitivo nº 1.113).

Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema:

1. A base de cálculo CORRETA para o recolhimento do tributo consiste no VALOR DA TRANSAÇÃO do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU como corriqueiramente utilizado pelo Município.
2. O valor da transação imobiliária goza da PRESUNÇÃO DE VERACIDADE, o que somente pode ser afastada através da instauração de um processo administrativo próprio.
3. O Município não pode ARBITRAR PREVIAMENTE A BASE DE CÁLCULO do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Pois bem, importante observar que este novo entendimento consiste em um modelo consideravelmente distinto daquele adotado pela maioria dos Órgãos Municipais espalhado pelo país, de modo que não só muda a base de cálculo para o recolhimento do Tributo, mas como também, presume verídico o valor trazido declarado pelos contribuintes como àquele transacionado. Mas a pergunta que fica é:
Na prática, como tal mudança de entendimento pode beneficiar o contribuinte?

EM QUAIS CASOS POSSO OBTER REEMBOLSO DO ITBI?

Para melhor compreendermos a mudança causada pela decisão do STJ, tomamos como exemplo um caso hipotético em que você leitor tenha adquirido um imóvel residencial.

Referido imóvel foi adquirido pelo preço de R$300.000,00 (trezentos mil reais) tendo em vista a condição de mercado em que se encontrava (necessidade de reforma, existência de débitos, ou qualquer outra razão que afete o valor de mercado do bem).

Entretanto, ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o valor para recolhimento do ITBI desta transação utilizou como base de cálculo o valor venal do imóvel cadastrado junto à Prefeitura, na quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Pois bem, levando em conta que neste caso hipotético o Município cobre a alíquota de 3% a título de ITBI, o imposto nesta operação imobiliária é de R$ 12.000,00 (doze mil reais).

Contudo, observando-se o novo entendimento do STJ, o valor correto para recolhimento do tributo seria de 3% de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), equivalendo à quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais).

Portanto, é possivel observar que há uma expressiva diferença de valores quando comparado o recolhimento feito anteriormente e a nova forma entendida pelo STJ, sendo que, caso fosse aplicado o mais recente entendimento no caso concreto descrito acima, você leitor teria economizado o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em impostos. 

Assim, infere-se que este novo entendimento manifestado pelo STJ pode ser aproveitado pelo contribuinte, desde que:

1. O valor da transação imobiliária seja INFERIOR àquele já utilizado no recolhimento do ITBI (Na maioria das vezes o valor venal de referência);

• O recolhimento do ITBI tenha sido efetuado dentro dos últimos 5 (cinco) anos tendo em vista o prazo decadencial previsto pelo Código Tributário Nacional;
• O valor da transação esteja de acordo com as condições do imóvel dentro do mercado, sendo que, caso haja uma grande discrepância entre os valores declarados, a prefeitura poderá instaurar um procedimento administrativo para apurar a ocorrência de fraude pelos contribuintes.

Dessa maneira, caso o recolhimento de ITBI se encaixe nos requisitos acima, entende-se que poderá ser ajuizada uma AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO pleiteando a devolução da diferença paga em excesso ao fisco.

Ainda, importante comentar que, mesmo na hipótese de que uma transação imobiliária ainda não tenha sido finalizada, o contribuinte poderá ajuizar um Mandado de Segurança Preventivo contra o Município caso o Órgão Municipal insista em calcular o ITBI com a utilização da base de cálculo distinta daquela entendida pelo STJ.

Por fim, vale lembrar que o entendimento manifestado pelo STJ foi remetido a análise do Supremo Tribunal Federal (STF), sendo necessário, portanto, observarmos os próximos passos sobre o tema.

Contudo, tal fato não impossibilita desde já o ajuizamento da referida ação para o reembolso dos valores que, inclusive, já tem provocado uma corrida dos contribuintes ao Poder Judiciário com diversas ocorrências frutíferas na devolução dos valores pagos em excesso.

Caio Meireles

Advogado graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com atuação profissional na área de contencioso cível.

caio@adv.textlovers.com.br

Usucapião imóvel

Hoje abordaremos um tema muito interessante na área de Direito Imobiliário: USUCAPIÃO. Recentemente, obtivemos uma decisão favorável em uma ação de usucapião que ajuizamos e gostaria de compartilhar o caso para que compreendam melhor como ocorre esse tipo de processo, inclusive na modalidade EXTRAJUDUCIAL.

Confira o vídeo em nosso canal do youtube através do link e descubra como o USUCAPIÃO pode ser utilizado para regularizar a propriedade de um imóvel.

Construtora faliu

Inicialmente, é importante admitir que se uma construtora faliu, infelizmente, grande parte dos compradores sairão prejudicados de alguma forma, seja porque não receberão seu imóvel ou seja porque perderão o valor investido.

Nesses casos, o objetivo do comprador deve ser minimizar ao máximo o prejuízo e, para tanto, deve-se observar alguns pontos importantes no que se refere ao imóvel e ao contrato de compra e venda. 

Em primeiro lugar se houve a adoção do regime de patrimônio de afetação, que é um regime tributário que traz mais segurança jurídica para o comprador. Também é importante verificar se existe o Seguro Garantia de Entrega da Obra (SGEO), que assegura o cumprimento dos prazos e a entrega das construções. Além disso, é necessário verificar qual o estado da obra, ou seja, se a obra já começou, se está em estado avançado ou se já foi finalizada. 

A partir dessa análise, o comprador deverá traçar estratégias, junto com um profissional da área jurídica, e entender quais medidas podem ser tomadas para que ele tenha o menor prejuízo possível.

Medidas que o comprador pode tomar

As medidas mais comuns neste caso são: ajuizamento de ação indenizatória, habilitação do crédito em ação falimentar, dependendo do estado da obra uma adjudicação compulsória (ação que visa o registro da propriedade de um imóvel), e, por fim, a criação de comissão dos compradores para contratação de outra construtora com o objetivo de finalizar a obra. 

Outra medida que pode ser adotada, nos casos em que tenha sido contratado o SGEO, é a ativação do seguro para que a seguradora assuma a administração temporária do empreendimento, com o objetivo de indicar e contratar outra construtora para realizar a entrega do bem, tentando sempre respeitar os prazos previstos nos contratos de compra e venda. 

Deste modo, caso você esteja passando por tal situação o primeiro passo é buscar ajuda de um profissional da área jurídica e traçar a melhor estratégia para redução dos prejuízos. 

MAarcela de Brito

Autora da coluna “Imobliário & Planejamento Patrimonial“, advogada graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas a empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduada em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio.

 marcela@adv.textlovers.com.br

Guilherme Molinari

Advogado do Battaglia & Pedrosa Advogados. Graduado em Direito pela FADI – Faculdade de Direito de Sorocaba. Pós-graduando em Processo Civil pela FGV-LAW .

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A aquisição de um primeiro imóvel é sempre cercada de dúvidas e incertezas, já que é um assunto novo para quem não está acostumado com essas transações imobiliárias, assim, trataremos neste artigo sobre benefício trazido pelo Governo para ajudar nesta primeira aquisição.

Para fins de ajudar a população na aquisição de seu primeiro imóvel próprio, foi criado o Sistema Financeiro de Habitação – SFH através Lei de Registros Públicos nº 6.015/73. Inicialmente os limites trazidos na previsão desta lei eram baixos, mas hoje este sistema já consegue auxiliar pessoas de diferentes faixas, desde o Programa Minha Casa, Minha Vida até um imóvel um pouco mais pomposo.

Redução das taxas de juros

Uma das principais previsões neste sistema criado são as taxas de juros mais baratas, já que os recursos do financiamento são provenientes da Caderneta de Poupança e a possibilidade de descontos de algumas despesas na aquisição.

Isto é, caso seja a aquisição de seu primeiro imóvel e a operação se enquadre no Sistema Financeiro de Habitação – SFH, você terá direito ao desconto de 50% nos emolumentos[1]. Até mesmo se a sua primeira compra tiver algum tipo de garantia (hipoteca, anticrese, penhor, caução, entre outras) a escritura para este ato também terá o desconto de 50%, haja vista que a previsão do desconto é para todos os atos relacionados com a primeira aquisição[2].

Fiz a aquisição do meu primeiro imóvel nestas condições e não foi observado tais descontos, o que fazer?

Se houver o indeferimento no cartório quanto ao desconto e consequentemente algum valor for cobrado à mais de forma equivocada, é totalmente cabível o pedido judicial para a devolução do valor cobrado em excesso, nos termos do artigo 42, parágrafo único do Código de Consumidor[3], podendo chegar o valor da devolução até mesmo no décuplo do valor cobrado em excesso, conforme previsão expressa do § 3º, do artigo 32, da Lei Estadual nº 11.331/02.

É de extrema importância na aquisição de seu primeiro imóvel que você saiba destas opções, podendo elas serem trazidas pelo gerente de financiamento imobiliário do banco escolhido, porém sendo sempre necessária assessoria de um advogado da área, para que todas formalidades sejam cumpridas e nenhum de seus direitos sejam frustrados.

[1] “REGISTRO DE IMÓVEIS – CUSTAS E EMOLUMENTOS – Primeira aquisição de imóvel com financiamento pelo SFH – Irrelevância de o recorrente possuir outros imóveis – Redução de 50% quanto aos emolumentos devidos – Exegese do art. 290 da Lei 6.015/73 – Precedentes da CGJ – Recurso provido.” (CGJSP -Processo nº 8.492/2015, São Bernardo do Campo/SP, j. 24/03/2015, DJ: 15/04/2015., Relator Gustavo Henrique Bretas Marzagão)

[2] (Processo nº 105.563/2009, São Paulo/SP, j. 04.11.2009, DJ: 15/04/2015., Relator Álvaro Luiz Valery Mirra)

[3] (STJ, REsp 1.163.652, Rel. Min. Herman Benjamin, 2a T, DJ 01/07/10).